아파트 매매 부대비용 예산 짜기(취득세, 인지세, 법무사 비용, 중개수수료)
집값만 준비하면 집을 살 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 실제로는 세금, 수수료, 각종 비용이 함께 든다. 이를 '부대비용'이라고 하는데, 집값의 몇 퍼센트에 이르기 때문에 미리 계산하지 않으면 잔금일에 돈이 모자라는 일이 생긴다. 이 글에서는 아파트를 살 때 드는 주요 부대비용과 예산 짜는 방법을 정리한다.
1. 취득세(가장 큰 비용)
집을 사면 내는 지방세다. 1주택자(또는 일시적 2주택 등) 기준으로 취득가액에 따라 세율이 달라진다.
· 6억 원 이하: 1%
· 6억 원 초과 9억 원 이하: 1~3% 사이에서 가격에 따라 점진적으로 올라감
· 9억 원 초과: 3%
여기에 지방교육세가 붙고, 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 농어촌특별세도 붙는다. 다주택자나 조정대상지역 등은 중과세율이 적용될 수 있다. 예를 들어 5억 원짜리 전용 85㎡ 이하 아파트를 1주택자로 산다면 취득세 1%(500만 원)에 지방교육세(취득세의 10%, 50만 원)를 더해 약 550만 원이 된다. 생애최초 구입자라면 감면을 받을 수 있다.
취득세는 잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 실제로는 소유권 이전 등기 때 함께 처리하는 경우가 많다.
2. 인지세
매매계약서 같은 문서를 작성할 때 내는 국세다. 계약 금액에 따라 정해진 금액을 낸다.
· 1억 원 초과 10억 원 이하: 15만 원
· 10억 원 초과: 35만 원
인지세는 계약서 한 부당 붙는 세금이라, 매수인과 매도인이 각각 절반씩 부담하는 경우가 많다. 주택담보대출을 받으면 대출 약정서에도 인지세가 붙는데, 이는 보통 은행과 고객이 절반씩 낸다.
3. 중개보수(부동산 중개수수료)
공인중개사에게 내는 수수료다. 법으로 정한 '상한 요율' 안에서 협의해 정한다. 주택 매매 기준 상한 요율은 대략 다음과 같다.
· 2억 원 이상 9억 원 미만: 0.4%
· 9억 원 이상 12억 원 미만: 0.5%
· 12억 원 이상 15억 원 미만: 0.6%
· 15억 원 이상: 0.7%
(2억 원 미만 구간은 요율이 더 높은 대신 한도액이 정해져 있다.) 상한 요율은 '최대치'라 협의해서 낮출 수 있고, 부가가치세가 별도로 붙을 수 있다. 계약 전에 중개보수를 미리 협의해 두는 것이 좋다.
4. 법무사 비용과 등기 관련 비용
소유권 이전 등기를 법무사에게 맡기면 법무사 보수가 든다. 집값과 지역, 법무사에 따라 다르므로 여러 곳에서 견적을 받아 보자. 등기 과정에서는 등기 신청 수수료, 그리고 국민주택채권 매입 비용도 발생한다. 국민주택채권은 사자마자 바로 할인해 파는 경우가 많아, 실제 부담은 '할인 비용'만큼이다. 셀프 등기를 하면 법무사 비용은 아낄 수 있지만 시간과 노력이 든다.
5. 그 밖의 비용
· 대출 관련 비용: 근저당 설정 관련 비용(은행이 부담하는 경우가 많음), 대출 약정서 인지세, 보증료 등
· 이사 비용과 입주 청소
· 인테리어·수리 비용
· 관리비 정산 및 장기수선충당금 관련 정산
예산 짜는 방법
집값의 최소 3~4%는 부대비용으로 따로 잡자. 6억 원 이하 1주택이라면 취득세(지방교육세 포함) 약 1.1%, 중개보수 최대 0.4%, 법무사·등기·채권 비용 등을 더하면 대략 2% 안팎이 되고, 이사와 인테리어까지 생각하면 여유를 더 둬야 한다.
잔금일 전에 비용 목록을 표로 만든다. 언제, 누구에게, 얼마를 내는지 정리해 두면 잔금일에 허둥대지 않는다.
대출 한도에 부대비용은 포함되지 않는다. 주택담보대출은 집값을 기준으로 나오기 때문에, 부대비용은 내 자금으로 준비해야 한다.
정리
아파트를 살 때는 집값 외에도 취득세, 인지세, 중개보수, 등기 비용, 이사 비용까지 꽤 큰돈이 든다. 집값의 몇 퍼센트를 부대비용으로 미리 떼어 두고 예산을 짜자. 세율과 요율은 바뀔 수 있으니 계약 전에 위택스(지방세)와 국세청, 지자체의 중개보수 요율표로 최신 기준을 확인하자.
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