식집사의 하루

청약을 준비하다 보면 '공공분양'과 '민간분양'이라는 말을 자주 접한다. 둘 다 청약통장으로 신청하는 새 아파트지만, 누가 지어 공급하는지에 따라 청약 자격과 당첨자 선정 방식이 크게 다르다. 내가 어느 쪽에 유리한지 알아야 청약 전략을 세울 수 있다. 이 글에서는 공공분양과 민간분양의 차이를 청약 자격, 당첨자 선정 방식, 소득 기준 중심으로 정리한다. 공공분양과 민간분양이란 공공분양: LH(한국토지주택공사), SH 같은 공공기관이 공급하거나, 국가·지자체의 재정이나 주택도시기금 지원을 받아 짓는 주택(국민주택)이다. 무주택 서민의 내 집 마련을 돕는 것이 목적이라 분양가가 상대적으로 낮은 편이고, 자격 요건이 까다롭다. 민간분양: 민간 건설사가 공급하는 주택(민영주택)이다. 브랜드 아파트 대부분이 여기에 해당한다. 공공분양보다 자격 제한이 적은 대신 분양가가 상대적으로 높을 수 있다. 청약 자격 차이 공공분양: · 원칙적으로 무주택 세대 구성원 만 신청할 수 있다. · 일반공급과 특별공급(신혼부부, 생애최초, 다자녀 등) 대부분에 소득·자산 기준 이 있다. · 1순위 요건으로 청약통장 가입 기간과 납입 횟수 를 본다. 민간분양: · 유주택자도 신청할 수 있는 경우가 많다(다만 규제지역 등에서는 제한이 있을 수 있다). · 일반공급에는 대체로 소득 기준이 없다(특별공급에는 소득 기준이 있는 경우가 많다). · 1순위 요건으로 청약통장 가입 기간과 지역·면적별 예치금 을 본다. 당첨자 선정 방식 차이 공공분양: 순차제(저축 실적) 공공분양 일반공급은 같은 순위 안에서 경쟁이 붙으면 정해진 순서로 당첨자를 고른다. 전용 40㎡ 초과 주택은 청약통장 납입 인정 금액(저축 총액)이 많은 사람 이 유리하다. 그래서 매달 인정 한도(현재 월 25만 원)까지 꾸준히 넣은 사람이 유리하다. 최근에는 일부 물량을 추첨으로 뽑는 방식도 도입되어 청년 등 저축 실적이 적은 사람에게도 기회가 생겼다. 민간분양: 가...

"집 한 채는 있는데 매달 쓸 생활비가 부족하다." 많은 은퇴 세대가 겪는 고민이다. 집을 팔자니 살 곳이 없어지고, 그대로 두자니 생활이 빠듯하다. 이럴 때 검토해 볼 수 있는 것이 '주택연금'이다. 살고 있는 집을 담보로 맡기고, 그 집에 계속 살면서 매달 연금을 받는 제도다. 부모님 노후 준비를 함께 고민하는 자녀 세대도 알아 두면 좋다. 이 글에서는 주택연금의 가입 자격과 수령 방식, 장단점을 정리한다. 주택연금이란 주택연금은 한국주택금융공사(HF)가 보증하는 역모기지(Reverse Mortgage) 상품이다. 일반 주택담보대출은 목돈을 빌리고 매달 갚아 나가지만, 주택연금은 반대로 집을 담보로 매달 돈을 받고 , 나중에 부부가 모두 사망하면 집을 처분해 그동안 받은 돈을 정산한다. 가입 자격(주요 기준) · 나이: 부부 중 한 명이 만 55세 이상 · 주택 가격: 부부가 보유한 주택의 공시가격 합계가 12억 원 이하(주거용 오피스텔 포함) · 다주택자: 공시가격 합계가 기준 이하이면 가입 가능하고, 기준을 넘는 경우에도 일정 기간 안에 처분하는 조건으로 가능한 경우가 있다 · 거주 요건: 원칙적으로 가입한 집에 실제로 살아야 한다 수령 방식 종신 방식: 부부가 모두 사망할 때까지 평생 매달 받는다. 가장 기본적인 방식이다. 매달 같은 금액을 받는 정액형 외에, 초기에 더 많이 받다가 줄어드는 방식 등도 선택할 수 있다. 확정기간 방식: 일정 기간만 매달 받는 방식이다. 대출상환 방식: 집에 남아 있는 주택담보대출을 갚기 위해 목돈을 먼저 받고 나머지를 연금으로 받는 방식이다. 우대 방식: 저가 주택을 보유한 기초연금 수급 가구 등에게 월지급금을 더 많이 주는 방식이다. 월지급금은 가입 당시 나이(부부 중 나이가 적은 사람 기준)와 주택 가격 에 따라 정해진다. 나이가 많을수록, 집값이 높을수록 많이 받는다. 한국주택금융공사 누리집의 예상 연금 조회로 미리 계산해 볼 수 있다. ...

부동산 매매 계약서에는 표준 양식에 적힌 기본 조항 외에 당사자끼리 따로 합의한 내용을 적는 '특약사항' 칸이 있다. 이 칸에 무엇을 쓰느냐에 따라 나중에 문제가 생겼을 때 계약금을 지킬 수 있느냐가 갈린다. 특히 대출을 받아 집을 사는 매수인이라면 꼭 넣어야 할 특약이 있다. 이 글에서는 매수인을 보호하는 대표적인 특약과 작성 요령을 정리한다. 특약이 왜 중요할까 일반적인 매매 계약에서는 매수인이 계약을 포기하면 계약금을 잃고 , 매도인이 포기하면 계약금의 두 배를 돌려줘야 한다(해약금). 그런데 매수인이 대출이 안 나와서 잔금을 못 치르는 경우, 특약이 없다면 이는 매수인의 사정으로 보아 계약금을 잃을 수 있다. 특약은 이런 상황에서 '누구 책임인지, 어떻게 처리할지'를 미리 정해 두는 장치다. 매수인을 보호하는 대표 특약 1. 대출 미승인 시 계약 해제 및 계약금 반환 "매수인의 주택담보대출이 금융기관의 심사 결과 승인되지 않거나, 승인 금액이 ○○원에 미달하는 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 매도인은 받은 계약금 전액을 즉시 반환한다." → 대출 금액 기준을 구체적으로 적는 것이 중요하다. 정책 변경(규제 강화)으로 한도가 줄어드는 경우도 포함하도록 문구를 정하자. 2. 잔금일까지 권리 상태 유지 "매도인은 잔금 지급일까지 현재의 권리 상태(등기부상 근저당 등)를 유지하며, 추가로 근저당, 전세권 등 어떠한 권리도 설정하지 않는다. 이를 위반하면 매수인은 계약을 해제하고 계약금의 배액을 청구할 수 있다." 3. 기존 근저당 말소 "매도인은 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권(채권최고액 ○○원)을 상환·말소한다." → 매도인의 대출이 남아 있는 집이라면 반드시 넣자. 잔금 일부로 직접 상환하는 방식도 많이 쓴다. 4. 하자 담보 책임 "누수, 보일러 고장 등 계약 당시 매수인이 알 수 없었던 중대한 하자가 잔금 후 ○개월 이내에 ...

부동산 경매는 시세보다 싸게 집을 살 수 있는 방법으로 알려져 있다. 그래서 유튜브나 책에서 경매 성공담을 보고 바로 입찰에 뛰어드는 사람도 있다. 하지만 경매에서 가장 큰 손실은 '싸게 샀는데 알고 보니 떠안아야 할 빚이 있었던' 경우에 생긴다. 이를 막는 것이 '권리분석'이다. 이 글에서는 권리분석의 기초 개념과 말소기준권리 찾는 법을 정리한다. 권리분석이란 경매로 나온 집에는 근저당, 압류, 세입자의 임차권 등 여러 권리가 얽혀 있다. 경매로 집이 팔리면 이 권리들 중 대부분은 사라지지만(소멸), 일부는 낙찰자가 그대로 떠안아야(인수) 한다. 권리분석은 낙찰 후 내가 떠안아야 할 권리가 있는지, 있다면 얼마인지를 미리 따져 보는 작업이다. 핵심 개념: 말소기준권리 권리분석의 출발점은 '말소기준권리'를 찾는 것이다. 말소기준권리는 경매로 소멸하는 권리와 인수되는 권리를 가르는 기준이 되는 권리 다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리: · (근)저당권 · (가)압류 · 담보가등기 · 경매개시결정 등기 · 일정 조건을 갖춘 전세권(건물 전체에 설정되고 전세권자가 배당요구를 한 경우 등) 찾는 방법: 등기부등본(갑구와 을구)에 기록된 위 권리들 중 날짜가 가장 빠른 것 이 말소기준권리다. 기본 원칙: · 말소기준권리와 그보다 나중에 설정된 권리 → 원칙적으로 소멸 · 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리 → 원칙적으로 낙찰자가 인수 가장 중요한 체크: 대항력 있는 임차인 권리분석에서 가장 많이 실수하는 부분이 세입자다. 세입자가 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 하고 거주(대항요건) 하고 있다면, 그 세입자는 낙찰자에게 대항할 수 있다. 즉, 세입자가 경매 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 보증금을 낙찰자가 물어 줘야 한다. 반대로 말소기준권리보다 늦게 전입한 세입자는 대항력이 없어, 배당 결과와 관계없이 낙찰자가 보증금을 떠안지 않는다(물론 명도 협상은 필요하다). 그래서 ...

살고 있는 집이 경매로 넘어가면 세입자의 보증금은 어떻게 될까? 원칙적으로는 등기부등본에 먼저 기록된 권리 순서대로 돈을 나눠 받는다. 그래서 집주인의 대출(근저당)이 먼저 잡혀 있다면, 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있다. 이런 상황에서 보증금이 적은 세입자를 보호하기 위해 만든 제도가 '소액임차인 최우선변제'다. 이 글에서는 최우선변제금의 개념과 지역별 기준, 그리고 꼭 알아야 할 주의점을 정리한다. 최우선변제란 최우선변제는 보증금이 일정 금액 이하인 '소액임차인'이 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 다른 담보권자(은행 근저당 등)보다 먼저 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있는 권리다. 등기 순서와 상관없이 가장 먼저 배당을 받는다는 점에서 '최우선'이라는 이름이 붙었다. 지역별 기준(현행 기준) 소액임차인에 해당하는 보증금 범위와 최우선으로 받을 수 있는 금액은 지역별로 다르다. 2023년 2월 개정된 현행 기준은 다음과 같다. · 서울: 보증금 1억 6,500만 원 이하 → 최대 5,500만 원 · 과밀억제권역(세종, 용인, 화성, 김포 포함): 보증금 1억 4,500만 원 이하 → 최대 4,800만 원 · 광역시(일부 지역 포함), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택: 보증금 8,500만 원 이하 → 최대 2,800만 원 · 그 밖의 지역: 보증금 7,500만 원 이하 → 최대 2,500만 원 예를 들어 서울에서 보증금 1억 원으로 사는 세입자는 소액임차인에 해당해, 경매 시 최대 5,500만 원을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있다. 나머지 4,500만 원은 확정일자 순서 등 일반적인 순위에 따라 배당받는다. 꼭 알아야 할 주의점 1. 기준 시점은 '내 계약일'이 아니다. 최우선변제 기준은 등기부등본에 가장 먼저 설정된 담보물권(근저당 등)의 설정일 을 기준으로 적용된다. 예를 들어 집주인의 근저당이 몇 년 전에 설정되었다면, 그 당시의 더 낮은 기준이 적용...

전세 계약이 끝났는데 집주인이 "다음 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"며 돈을 돌려주지 않는다. 이사 갈 집은 이미 계약해 두었는데 어떻게 해야 할까? 이때 세입자가 꼭 알아야 할 제도가 '임차권등기명령'이다. 이 글에서는 임차권등기명령이 왜 필요한지, 신청 절차와 효력, 그리고 주의사항을 정리한다. 왜 임차권등기명령이 필요할까 세입자의 보증금을 지켜 주는 힘은 대항력과 우선변제권 이다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 보증금을 요구할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 순위에 따라 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리다. 이 두 권리는 전입신고(주민등록)와 실제 거주(점유) 를 유지해야 지켜진다. 문제는 보증금을 못 받은 채 이사를 가서 전입신고를 옮기면 이 권리가 사라질 수 있다는 점이다. 임차권등기명령은 법원의 명령으로 등기부등본에 '임차권'을 기록해, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지 하게 해 주는 제도다. 신청 조건 · 임대차 계약 기간이 끝났을 것(계약 해지 통보 후 계약이 종료된 경우 포함) · 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것 계약 기간 중에는 신청할 수 없다. 집주인의 동의는 필요하지 않고, 세입자 혼자 신청할 수 있다. 신청 절차 1. 서류 준비: 임대차계약서, 주민등록초본(전입 내역 확인), 등기부등본, 계약 종료를 증명할 자료(계약 해지 통보 문자·내용증명 등)를 준비한다. 2. 법원에 신청: 집 소재지를 관할하는 지방법원(지원, 시·군법원)에 신청한다. 대법원 전자소송 사이트에서 온라인으로 직접 신청할 수도 있다. 등록면허세, 송달료 등 비용이 든다. 3. 법원 결정과 등기: 법원이 임차권등기명령을 내리면 등기소에 등기를 요청하고, 등기부등본에 임차권이 기록된다. 2023년 법 개정으로 집주인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기를 진행 할 수 있게 되어, 집주인이 송달을 피해도 등기가 늦어지지 않는다. ...

집값만 준비하면 집을 살 수 있다고 생각하기 쉽다. 하지만 실제로는 세금, 수수료, 각종 비용이 함께 든다. 이를 '부대비용'이라고 하는데, 집값의 몇 퍼센트에 이르기 때문에 미리 계산하지 않으면 잔금일에 돈이 모자라는 일이 생긴다. 이 글에서는 아파트를 살 때 드는 주요 부대비용과 예산 짜는 방법을 정리한다. 1. 취득세(가장 큰 비용) 집을 사면 내는 지방세다. 1주택자(또는 일시적 2주택 등) 기준으로 취득가액에 따라 세율이 달라진다. · 6억 원 이하: 1% · 6억 원 초과 9억 원 이하: 1~3% 사이에서 가격에 따라 점진적으로 올라감 · 9억 원 초과: 3% 여기에 지방교육세 가 붙고, 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 농어촌특별세 도 붙는다. 다주택자나 조정대상지역 등은 중과세율이 적용될 수 있다. 예를 들어 5억 원짜리 전용 85㎡ 이하 아파트를 1주택자로 산다면 취득세 1%(500만 원)에 지방교육세(취득세의 10%, 50만 원)를 더해 약 550만 원이 된다. 생애최초 구입자라면 감면을 받을 수 있다. 취득세는 잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 실제로는 소유권 이전 등기 때 함께 처리하는 경우가 많다. 2. 인지세 매매계약서 같은 문서를 작성할 때 내는 국세다. 계약 금액에 따라 정해진 금액을 낸다. · 1억 원 초과 10억 원 이하: 15만 원 · 10억 원 초과: 35만 원 인지세는 계약서 한 부당 붙는 세금이라, 매수인과 매도인이 각각 절반씩 부담하는 경우가 많다. 주택담보대출을 받으면 대출 약정서에도 인지세가 붙는데, 이는 보통 은행과 고객이 절반씩 낸다. 3. 중개보수(부동산 중개수수료) 공인중개사에게 내는 수수료다. 법으로 정한 '상한 요율' 안에서 협의해 정한다. 주택 매매 기준 상한 요율은 대략 다음과 같다. · 2억 원 이상 9억 원 미만: 0.4% · 9억 원 이상 12억 원 미만: 0.5% · 12억 원 이상 15억 원 미...