LTV DTI DSR 개념과 대출 한도 계산(주택담보대출 규제 용어, 연봉별 한도)

집을 사려고 대출을 알아보면 LTV, DTI, DSR이라는 용어가 쏟아진다. 비슷해 보이는 세 글자 약어지만, 각각 내 대출 한도를 정하는 서로 다른 기준이다. 이 개념을 알면 은행에 가기 전에 내가 대략 얼마를 빌릴 수 있는지 스스로 계산해 볼 수 있다. 이 글에서는 세 가지 규제의 뜻과 계산 방법을 예시와 함께 정리한다.

LTV: 집값 대비 얼마까지

LTV(Loan To Value, 주택담보인정비율)는 집의 가치 대비 대출받을 수 있는 금액의 비율이다.

LTV = 주택담보대출 금액 ÷ 주택 가격 × 100

예를 들어 LTV가 70%이고 집값이 5억 원이라면, 집을 담보로 최대 3억 5천만 원까지 빌릴 수 있다. LTV 비율은 지역(규제지역 여부), 주택 보유 수, 생애최초 구입 여부 등에 따라 달라진다. 즉 LTV는 '집'을 기준으로 한 한도다.

DTI: 주택담보대출 원리금 대비 소득

DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 연 소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 대출 상환액의 비율이다.

DTI = (주택담보대출 연간 원리금 + 기타 대출의 연간 이자) ÷ 연 소득 × 100

DTI는 새로 받는 주택담보대출의 원금과 이자, 그리고 다른 대출은 '이자'만 계산에 넣는다.

DSR: 모든 대출 원리금 대비 소득

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 DTI보다 더 엄격한 기준이다.

DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연 소득 × 100

DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 합쳐 계산한다. 현재 개인별 DSR 규제는 일정 금액 이상의 대출을 가진 사람에게 적용되며, 은행권은 40%, 2금융권은 50%가 기준이다. 실제 대출 심사에서는 LTV와 DSR이 함께 적용되고, 둘 중 더 작은 한도가 최종 한도가 된다.

내 연봉으로 빌릴 수 있는 한도 계산해 보기

연 소득 5,000만 원인 직장인이 은행에서 주택담보대출을 받는다고 해 보자. 다른 대출은 없다.

1단계 — DSR 한도: 연 소득의 40%인 2,000만 원이 1년 동안 갚을 수 있는 원리금의 최대치다.

2단계 — 대출 금액 환산: 만기 30년, 금리 연 4%, 원리금균등상환이라면, 대출 1억 원당 연간 원리금은 약 573만 원이다. 2,000만 원 ÷ 573만 원 ≈ 3.5이므로, DSR 기준 최대 약 3억 5천만 원을 빌릴 수 있다.

3단계 — LTV 한도와 비교: 사려는 집이 4억 원이고 LTV가 70%라면 LTV 한도는 2억 8천만 원이다. 두 한도 중 작은 2억 8천만 원이 최종 한도가 된다.

다만 실제로는 스트레스 DSR이 적용되어 계산할 때 금리에 가산금리를 더하기 때문에, 위 계산보다 한도가 줄어든다. 또 신용대출이 있다면 그 원리금도 DSR에 포함되어 주택담보대출 한도가 더 줄어든다.

한도를 늘리려면

기존 대출을 줄인다. 신용대출, 자동차 할부 등을 먼저 갚으면 DSR 여유가 생긴다.

대출 만기를 늘린다. 만기가 길수록 연간 원리금이 줄어 DSR 한도가 늘어난다. 대신 총이자는 늘어난다.

소득 증빙을 꼼꼼히. 부부 합산이 가능한 상품인지, 인정되는 소득 항목이 무엇인지 확인하자.

정책대출을 검토한다. 디딤돌대출 등 정책대출은 적용되는 규제 기준이 일반 대출과 다를 수 있다.

정리

LTV는 '집값' 기준, DTI와 DSR은 '소득' 기준의 대출 한도다. 지금은 모든 대출을 합쳐 보는 DSR이 가장 중요하다. 은행 앱이나 대출 계산기에서 내 소득과 기존 대출을 넣어 미리 한도를 계산해 보고, 집을 고르기 전에 '빌릴 수 있는 금액'부터 확인하자. 규제 비율은 정책에 따라 자주 바뀌니 대출 시점의 기준을 확인하는 것도 잊지 말자.

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